Купить квартиру и сдавать: выгодно ли?

Купить квартиру и сдавать: выгодно ли?

Очень многие люди считают безумно выгодными инвестиции в недвижимость. Выгодно ли купить квартиру и сдавать ее – вы довольно часто нас об этом спрашиваете. Самое время разобраться. Читайте расследование «Микробанков» об инвестиционном жилье.

Однушка в Казани

Эта самая однушка – почти готовый мем. Он всплыл недавно в одном из популярных каналов Телеграма – как раз в контексте покупки инвестиционного жилья.

Что за однушка?

Герой спора мечтал купить однокомнатную квартиру в Казани и сдавать её по 15 000 рублей в месяц. Так или иначе, подобная бизнес-модель не дает покоя огромному количеству россиян. При этом, наш персонаж ещё и запарился – он анализировал не две цифры, а три. Помимо стоимости квартиры и стоимости месячной аренды, он пытался учесть ещё и стоимость косметического ремонта. Причем понимал, что делать его придется каждые три года. На ремонты товарищ выделил 300 000 рублей, то есть 100 тысяч в год.

Наш читатель посчитал, что квартира окупится за 9 лет, а потом начнёт приносить прибыль. Давайте разбираться!

Можно ли заработать на аренде однушки?

Попробуем посчитать, как всё выглядит на самом деле. Действительно ли так выгодно купить квартиру и сдавать её?

  1. Первая же проблема – купить квартиру в Казани за 1,5 миллиона рублей. Мы перерыли всё, что только можно было перерыть. Даже в селе Новое Шигалеево (25 км от города) крошечная 34-метровая студия стоит как минимум 1 650 000 рублей. В самой Казани стоит смотреть жильё, стоящее никак не меньше 2,5 млн.
  2. А вот стоимость ремонта наш герой определил правильно. Сразу несколько фирм в Казани подтвердили нам адекватность суммы. Более того, один из собеседников указал, что если делать косметику каждые три года, можно на этом хорошо экономить. Как правило, люди делают ремонт гораздо реже, и закладывают как минимум десятилетний срок службы. Специалист предложил в первый раз вложить 300 тысяч, а в последующие разы – тратить не более 150. При этом он совершенно справедливо заметил, что довольно вероятно, что за три года человек передумает сдавать квартиру – при этом у него будет нормально сделан первый ремонт. Отличный конструктив. Для удобства счета, мы будем считать , что на ремонт каждые три года нужно 210 тысяч – это по 70 в год.
  3. Теперь по поводу аренды. Снять квартиру за 15 000 в Казани действительно можно. Но можно и дешевле. Кроме того, как вы помните, наша хата, мягко говоря, «не совсем в Казани». Чтобы увеличить наши шансы сдать выгодно и надолго – придётся обставить квартиру всем необходимым и добавить парковочное место, ведь до города нужно как-то добираться. К счастью, место для парковки в выбранном нами доме – прилагается. Это, конечно, не место в крытом паркинге, но плюс.
  4. Как бы мы ни экспериментировали с сайтом «Икеа», достойно обставить однушку и укомплектовать её необходимым минимумом техники дешевле 200 тысяч у нас не получилось. По уму, нужно добавить посудомоечную машину (она здорово прибавляет вес при выборе жилья парочками). Кроме того, всё необходимое придется доставлять в пригород. Мы учтём и одно, и другое – в нашем расчёте на обстановку будет выделено 250 тысяч рублей.

Из этих четырех пунктов, в принципе, уже видно, что наш собеседник просчитался. Вы уже попробовали представить себе, насколько сильно? Скорее всего, масштаб трагедии недооценён и вами.

Сколько можно заработать, сдавая однушку в Казани

Итак, давайте считать. Большинство людей считают очень просто – берут стоимость жилья (в нашем примере – 1 650 000 рублей) и делят на арендную ставку (15 000 рублей в месяц). Несложно подсчитать, что выходит 110 месяцев или чуть больше девяти лет. Наш герой называл похожую сумму – видимо он так и считал.

Но мы так считать не будем, а будем учитывать затраты.

  1. Раз в три года нужно делать ремонт. Мы договорились, что он будет стоить нам 70 000 рублей в год. Это чуть меньше 6000 в месяц.
  2. Мы насчитали 250 000 рублей на бытовую технику и мебель. Будем надеяться, что их хватит лет на десять, а текущие поломки и единичные замены нам удастся компенсировать за счет залогов арендаторов, ведь формально – это они будут всё ломать. Если округлить, выйдет ещё 2000 в месяц.
  3. Итого нам нужно еще минимум 8 000 в месяц. От арендной ставки в 15 000, таким образом, осталось всего 7 000 рублей. Но и это слишком много.
  4. Наша квартира, как вы помните, находится не в самом лучшем месте. Это может сыграть на руку – изначально у нас могут поселиться маломобильные люди. Такие могут арендовать квартиру годами, что сэкономит нам средства, например, на ремонте. НО РАССЧИТЫВАТЬ НА ЭТО МЫ НЕ МОЖЕМ – поэтому, и не будем. Скорее всего, промежутки между арендаторами будут достаточно значительными – в том числе из-за того, что многие просмотры будут срываться из-за плохого расположения. Но чтобы не втаптывать мечты большинства россиян уж слишком глубоко, мы предположим, что вместе с ремонтом (каждые три года) мы потеряем не более месяца в году. От годовой ставки отнимаем один месяц – остаётся 165 000 рублей в год или 13 750 в месяц.
  5. Теперь откинем 8 000 рублей из пункта 3, останется 5 750 в месяц, а в год – всего 69 000 рублей.

Какие налоги нужно платить, когда сдаешь квартиру

Рано радуетесь. Хотя, честно сказать, навряд ли вы радуетесь. Мы же с вами честные люди – мы должны платить налоги. Налогов у собственника, сдающего квартиру, два. Подоходный (НДФЛ) и налог на недвижимость. Продолжим считать.

  1. Налог на недвижимость в Казани рассчитывается, как 0,2% от стоимости объекта. Предположим, что кадастровая стоимость будет совпадать с фактической, получим 3 300 рублей в год. Кажется, что это не так много, но наша годовая маржа упала до 65 700, а месячная – до 5 475 рублей.
  2. Подоходный налог. Всё сложнее прятать от государства доход от аренды недвижимости, да и нечестно это. НДФЛ составляет 13%, но мы поступим хитрее. Регистрация ИП позволит нам платить налог «по упрощенке» – всего 6% от оборота. Наш оборот – 180 000 рублей, а значит государству нужно будет ежегодно отслюнявить 10 800 рублей. Это 900 рублей в месяц. Опустим другие расходы, которые возникнут в связи с открытием ИП (хотя, могли бы приплюсовать ещё 25000 рублей в год – более 2000 в месяц) и предположим, что управимся без бухгалтера.

Окупаемость проекта

У нас оставалось 5 750 рублей в месяц или 69 000 в год. Откинув налоги, получим 54 900 в год – это всего 4 575 в месяц. Мы не будем мелочиться и считать, сколько потратим на дорогу и транспорт, чтобы хотя бы раз в три месяца проверять, всё ли в порядке с нашей квартирой. Мы уже занизили предполагаемое время простоя и не учли риски пропажи и порчи имущества. Нам бы не помешало застраховать квартиру, но у нас, как вы уже поняли, не осталось на это денег.

Что же с окупаемостью? Если остановиться на сумме в 4 575 в месяц, окупаться наш проект будет 360 месяцев. Это ровно тридцать лет.

Окупившаяся квартира, таким образом, достанется даже не вашим детям, а только внукам. Напомним, мы говорим об убогой однушке в муравейнике, расположенном в 25 километрах от Казани. Если сейчас вам 30, она «выйдет в ноль», когда вы разменяете седьмой десяток. Ну их, этих внуков! Новое Шигалеево – это отличное место, чтобы дожить свою полную лишений жизнь. Остаётся погуглить, есть ли неподалеку кладбище.

Постойте, но ведь недвижимость дорожает

Уже мы услышали этот радостный крик непобедимых оптимистов. Включаем гугл и видим, что в действительности наша дивная однушка даже немного подешевела за последние три года – в 2014 году похожая «хата» стоила 1 900 000. Оснований предполагать, что цены на недвижимость в Новом Шигалеево взметнутся выши крыши в ближайшие тридцать лет – довольно глупое занятие.

Илон Маск к тому времени, возможно, построит город на Марсе, а жители муравейников с тесными дворами поймут, что так дальше жить нельзя.

Что станет за тридцать лет с домом, который сейчас строит мутная казанская конторка – тоже загадка. Честно говоря, она и сейчас выглядит довольно неприглядно. Впрочем, менеджер заверил нас, что это так задумано – стиль такой. Видимо, работа выдающегося архитектора Николя Нидворя.

Как и по всей стране, в Казани под видом жилья продают собачье говно, обмазанное фильтрами от инстаграма.

Как видите, плохая квартира в плохом месте не сделает никого ни счастливым, ни богатым. Может с большими квартирами всё обстоит лучше?

А деньги – дешевеют

Кстати, деньги – дешевеют. И к огромному нашему сожалению, рубли особенно подвержены этому процессу. То есть все тридцать лет и квартира, и арендный платеж, будут дешеветь. Даже если вы сможете взвинтить плату – навряд ли это покроет убытки от естественной девальвации национальной валюты и прочих эффективных мер поддержки российской экономики.

Молчим еще про то, что 30 лет назад доллар стоил 67 копеек, а сегодня (05 августа 2017) – ровно 60 рублей. То есть рубль подешевел относительно доллара почти в 90 раз. И хотя так считать неправильно (запомните этот твит), нет гарантий, что за 30 лет не произойдет такой же скачок – до 5400 рублей за доллар.

То есть через 30 лет гадкая зелененькая бумажка вполне может стоить больше, чем вы будете в месяц зарабатывать на аренде своей 34-метровой резиденции в Новом Шигалеево, в 25 км от Казани.

Выгодно ли сдавать двушку?

Чтобы купить двушку, нужно удвоить бюджет. Чтобы не пересчитывать всё то же самое (а получается то же самое) – просто удвоим все цифры. Двушка в том же комплексе – почти вдвое дороже нашей однокомнатной студии. Причем это не совсем двушка, а так называемая «евродвушка». Знаете, что это такое? Это однушка с большой кухней.

Поздравляем! Вас опять наебали.

Чтобы удвоить экономику и зарабатывать не чуть меньше 5 000 рублей, а чуть меньше десятки – нужно удвоить и сумму, за которую мы будем сдавать нашу квартиру. Как вы думаете, есть ли кто-нибудь, кто снимет однушку с большой кухней в 25 км от Казани за 30 000 рублей. Знаете, почему на конце прошлого предложения нет знака вопроса? Потому что это вообще не вопрос – нечего спрашивать, всё очевидно.

Настоящая двушка в том же комплексе (т.е. квартира с ДВУМЯ настоящими комнатами и кухней) стоит, внимание, втрое дороже однушки. Т.е. сдавать этот шедевр картонного домостроения нужно минимум за 45 тысяч. В Питере на эти деньги можно снять хорошую двухкомнатную квартиру на Невском проспекте, в Москве – в хорошей сталинке в пределах Третьего Транспортного Кольца, недалеко от метро.

Когда выгодно сдавать квартиру?

Всё очень логично и просто. Выгодно сдавать квартиру, которая вам досталась бесплатно. Например, от усопшей бабушки. Т.е. чисто технически, желание «сдавать хату и жить на эти деньги» вполне выполнимо. Более того, квартира, на средства от сдачи которой можно будет хоть как-то жить, вполне вероятно, будет со временем дорожать. Так случается с разными «золотыми треугольниками», «бульварными кольцами» и прочими лакшери-территориями. Если, конечно, кто-нибудь не вздумает затеять очередную реновацию. В этом случае нельзя исключить, что вас опять же, будет ждать комфортабельная евродвушка в Новом Шигалеево. Поэтому если вы не собираетесь жить в бабушкиной квартире – лучше выбрать момент и выгодно ее продать.

При определенных условиях, выгодно сдавать квартиру, если она не нужна вам временно. Например, вы живете на даче, а квартира – простаивает. Но, опять же, сдавать ее вы хотите не десятилетиями, а, например, на лето. Важным условием является при этом возможность сдать квартиру «как есть», а уже перед собственным возвращением – подновить ремонт.

Можно сдавать квартиру по рассмотренной в первой части статьи схеме. Это будет выгодно в том случае, если вы не рассчитываете на доход, а, например, купили квартиру ребенку – «навырост». Когда ребенок достигнет совершеннолетия, окончит университет, женится или еще как-то удачно выпендрится перед вами – вы выгоните жильцов, сделаете нормальный ремонт, поменяете мебель и технику. Чадо будет счастливо, а вложенные в покупку квартиры деньги частично вернутся к вам.

Что тогда делать с деньгами

Давайте посчитаем. У нас, как мы помним, есть 1 650 000 рублей (мы планировали на них купить квартиру, 300 000 (их мы хотели вложить в первый, основательный, ремонт) и 250 000 (отложенные на мебель и бытовую технику). В общей сумме это 2 200 000 рублей. Ещё соточка спокойно улетит на разные там интернеты, телефоны, счётчики, налоги при покупке, услуги нотариусов и маклеров. На самом деле – больше, но будем считать ещё 100 тысяч. Предположим, что вложения в весь проект составят около 2 300 000 рублей.

Во-первых, на эти деньги можно купить нормальную однушку в самой Казани – и жить в ней ближайшие тридцать лет, в общем и целом, не зная горя. Если постараться, можно купить квартиру уже с мебелью и сносным ремонтом. Такую можно сдавать, и это будет точно выгоднее, чем скворечник в Новом Шигалеево.

Во-вторых, эти деньги можно положить в банк. Так, положив средства в Банк Тинькофф на год (с капитализацией процентов), вы заработаете 190 998 рублей. Это из расчёта 8% годовых. Знаете, сколько это в месяц? Если немного округлить, это 15 900, то есть больше, чем сумма, за которую вы мечтали сдать свой скворечник.

Теперь давайте представим, что мы положили наши деньги во вклад на все 30 лет, и забыли о них. Можете предположить, сколько получится в итоге? А получится 23 144 110 рублей. Трудно сказать, какую квартиру можно будет купить в Казани через 30 лет. Сегодня это почти 328 тысяч евро. Сегодня за 200 тысяч можно купить 200-метровый особняк в Греции, с видом на море и горы одновременно. В качестве бонуса прилагается шесть соток земли. Можно устроить огород – говорят, старикам нравится возиться с грядками. В таком месте будет здорово провести старость.

Кстати, оставшиеся 128 тысяч евро можно будет  выплатить самому себе в качестве пенсии. Мы нашли у этого варианта только один минус – до Нового Шигалеево добираться страшно неудобно. Или вы уже раздумали покупать там квартиру?

Поделитесь этой статьёй с друзьями в социальных сетях.

Фото: Nathan Fertig

Поделиться:
Нет комментариев